Apa saja kerugian saat menentukan pilihan apartemen sebagai tempat tinggal?
Andi, Jakarta
Jawaban
Yth. Bapak Andi,
Sebelum menjawab pertanyaan Bapak, kami akan menjelaskan dahulu tentang keuntungan dan kerugian membeli apartemen. Ada beberapa alasan kuat yang dapat mendasari pembelian apartemen sebagai berikut.
1. Keuntungan yang diperoleh dapat berlipat ganda karena Bapak dapat membeli apartemen sebelum launching. Dengan modal uang muka sebagai tanda jadi, dapat dibeli beberapa unit yang lokasinya bagus, kemudian dijual kembali dengan meraih keuntungan puluhan juta rupiah. Untuk lokasi dapat dipengaruhi beberapa hal, misalnya faktor fengsui untuk lantai dan nomor berangka delapan atau berhadapan dengan arah timur dan aspek potongan harga yang menarik.
2. Investasi jangka panjang. Harga sewa unit apartemen lebih tinggi dari harga sewa rumah, dengan harga jual atau beli yang sama. Dengan investasi Rp700 juta di sebuah rumah akan menghasilkan uang sewa sebesar Rp15 juta sampai Rp25 juta per tahun. Dengan uang yang sama, jika dibelikan apartemen akan menerima uang sewa Rp50 juta sampai Rp75 juta per tahun. Tingkat pengembalian rumah paling tinggi 3,5 persen dan apartemen bisa mencapai lebih dari 10 persen sehingga masih jauh di bawah tingkat deposito.
3. Apabila Bapak ingin berinvestasi jangka panjang di apartemen, jangan mengharapkan akan mendapat keuntungan seperti membeli rumah/tanah—yang dapat naik harganya secara berlipat ganda.
Namun, ada beberapa hal yang harus Bapak perhatikan untuk dijadikan acuan memilih apartemen sebagai investasi—baik untuk ditinggali sendiri maupun untuk disewakan—sebelum memutuskan untuk membeli apartemen, yaitu sebagai berikut.
1. Tanyakan terlebih dulu kelengkapan surat izin yang layak untuk berdirinya sebuah apartemen, seperti blok plan, izin pendahuluan, IMB, sertifikat atas tanah (Hak Guna Bangunan/HGB), dan bank yang memberi kredit untuk pembangunan apartemen— yang biasanya akan memberi juga KPA (Kredit Pemilikan Apartemen). Jangan sampai pengembangnya berspekulasi membangun apartemen dengan uang dari konsumennya. Apabila belum terjual dalam jumlah tertentu, Bapak harus berhati-hati karena akan mempengaruhi pembangunan apartemen tersebut atau pembangunannya berhenti di tengah jalan. Akibatnya, uang muka cicilan yang telah diterima pengembang akan sulit ditarik kembali. Jangan sampai membeli apartemen dengan status kepemilikan tanah yang tidak jelas atau bukan HGB agar status kepemilikan unit apartemen yang dibeli tidak tersangkut masalah.
2. Lihat pengalaman pengembang dan tingkat kepercayaan untuk menyelesaikan pembangunan apartemennya. Pengalaman pengembang, sangat menentukan kualitas bangunan dari apartemen tersebut, terutama daerah basah seperti kamar mandi, toilet, dan dapur yang sering mengalami kebocoran sehingga mengganggu kenyamanan bagi penghuni yang ada di bawahnya.
3. Cermati lokasi. Untuk disewakan, pada umumnya penyewa apartemen adalah orang asing. Letak tempat kerja dan tempat mereka berkumpul untuk bersosialisasi ikut mempengaruhi lokasi yang akan mereka tinggali. Oleh karena itu, lokasi yang dekat dengan pusat bisnis lebih diminati. Begitu juga dengan akses keluar masuk dari dan ke lingkungan apartemen sangat mempengaruhi para penghuni untuk tinggal lebih lama di sana. Setiap bangsa mempunyai anggaran untuk biaya sewa apartemennya. Sedangkan untuk ditinggali sendiri, Bapak harus memerhatikan keamanan lokasi dan lingkungan, apakah sering terjadi banjir, tanah longsor, macet, dll. Juga jarak lokasi dengan sekolah, tempat kerja, rumah sakit, tempat belanja, dll, meskipun terkadang di dalam apartemen sudah teritegrasi dengan semua fasilitas-fasilitas tersebut.
4. Fasilitas yang tersedia, baik dalam jenis maupun ukurannya. Fasilitas yang lebih diperhatikan, yaitu fasilitas olahraga—seperti berapa jumlah lapangan tenis indoor atau outdoor yang tersedia—restoran dan kafe, ukuran kolam renang olimpik atau setengah olimpik, fasilitas club house, jumlah parkir penghuni dan tamu, taman, jumlah dan merek lift, serta ketersediaan lift—yang mempengaruhi waktu menunggu lift pada saat naik atau turun. Perlu diketahui merek lift, waktu pemakaian lift, dan kerusakan yang akan dialaminya. Listrik emergency yang disediakan juga perlu diketahui apakah memenuhi kebutuhan listrik bagi operasi apartemen secara normal dan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengoperasikan gensetnya apabila listrik PLN mendadak padam.
5. Luas ruangan. Untuk disewakan lebih baik membeli unit apartemen yang mempunyai dua atau tiga kamar tidur karena para penyewa orang asing kebanyakan membawa keluarganya. Lantai yang menjadi pilihan di atas lantai delapan karena suara bising dari luar dan nyamuk berkurang. Tipe studio atau satu kamar biasanya lebih sedikit peminatnya karena dapat bersaing dengan kamar hotel yang harganya relatif sama, tetapi pelayanan lebih baik. Namun, untuk dihuni sendiri dapat disesuaikan dengan jumlah penghuni dan jangka panjang penambahan penghuni, seperti anak, orang tua, kakak, atau adik.
6. Pengelolaan atau properti manajemen dari apartemen sangat mempengaruhi pelayanan yang diberikan kepada penghuni maupun tamunya. Pengelolaan ini mempengaruhi umur dari alat yang dipakai, kualitas kebersihan, keamanan, dan kenyamanan selama tinggal di apartemen tersebut.
7. Untuk disewakan, pilihlah lokasi yang disukai para pekerja asing. Biasanya para pekerja asing lebih senang berkumpul dengan sesama bangsanya di apartemen yang sama. Misalnya, apartemen Kintamani lebih banyak dihuni orang Korea. Di Pondok Indah, umumnya bangsa Jepang, begitu juga di Menteng, lebih banyak bangsa Eropa dan Amerika. Tingkat disiplin dari setiap bangsa berlainan satu sama lain. Biasanya bangsa Korea tidak sebersih warga dari Eropa dan Amerika dalam menggunakan barang yang ada. Kelebihannya, bangsa Korea tidak terlalu cerewet dengan kondisi barang yang ada di dalam unit tersebut.
8. Dana yang dibutuhkan. Selain untuk membeli unit apartemen, harus pula disediakan dana untuk mengisi ruangan interior, yang sesuai dengan selera penghuninya. Perlu juga ditanyakan kepada para pengembang, jenis interior apa yang disediakan pengembang, seperti lemari pakaian, kitchen set, kompor, air conditioning, dan lainnya sehingga tidak perlu mengeluarkan modal lebih besar.
Ada dua buah biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik apartemen di luar listrik, air, dan telepon, yaitu service charge dan sinking fund.
1. Service charge adalah biaya yang harus dikeluarkan pemilik apartemen untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan, dan keamanan. Dihitung per meter persegi apartemen penghuni. Biasanya besarnya Rp12.000 sampai Rp20.000/m2. Contohnya, jika Bapak mempunyai unit apartemen dengan luas 54 m2 maka biaya service charge yang harus Bapak keluarkan perbulan adalah 54 x Rp12.000 = Rp648.000. Dana ini dikelola oleh manajemen apartemen.
2. Sedangkan sinking fund (dana cadangan) adalah dana iuran yang dikeluarkan oleh penghuni apartemen yang digunakan membiayai fasilitas penunjang aktivitas penghuni apartemen diluar biaya perawatan dan pemeliharaan gedung. Misalnya, bila ada masalah teknis atau habis masa penggunaan suatu alat tertentu yang harus diganti yang baru. Biaya ini biasanya ditetapkan berdasarkan kesepakatan warga penghuni apartemen. Besarnya rata-rata Rp1.500—Rp 11.000/m2. Dana ini tersimpan di dalam bank.
Biaya untuk listrik, air, gas, dan telepon yang dikenakan kepada penghuni adalah tarif bisnis. Bukan tarif residential. Pastinya lebih mahal dibanding rumah pada umumnya. Rata-rata 20-30% lebih mahal. Hal ini mungkin bisa dimaklumi karena biasanya lokasi apartemen berada di central business district yang sudah terintegrasi dengan pusat ekonomi, misalnya mal dan pusat perkantoran. Jika Bapak tinggal di apartemen, Bapak tidak perlu repot antri bayar listrik di loket-loket PLN, tetapi cukup membayar kepada manajemen apartemen. Begitu juga dengan iuran air, telepon, atapun gas bila ada. Namun, kebijakan manajemen estat tiap-tiap apartemen bisa jadi berbeda.
Berbagai macam fasilitas yang diberikan di setiap apartemen bukan hanya hunian yang siap huni saja, tetapi mulai pengamanan 24 jam, sistem parkir yang bagus sampai dengan menggunakan kartu elektronik, lobby disetiap tower-nya, infrastruktur seperti internet dan TV kabel yang siap pakai, open sky podium yang besar, mini market, coin loundry, tempat bermain anak, business center, travel agent, tempat olah raga seperti kolam renang, tennis court, fitness center serta terintegrasi dengan fasilitas lingkungan lain seperti sport club exclusive, driving range, pusat perbelanjaan, rumah sakit taraf internasional dan sekolahan. Semua ini perlu juga ditanyakan sebelum membeli apartemen, apakah fasilitas-fasilitas ini masih ada biaya tambahan lagi atau sudah termasuk dalam service charge.
Bapak Andi, tiap pilihan baik rumah maupun apartemen tentunya memiliki kekurangan dan kelebihan masing-masing. Namun, apabila kita sudah membekali diri dengan informasi-informasi tentang apartemen tentunya sekarang Bapak dapat menentukan sendiri apakah akan membeli apartemen ataukah membeli rumah. Semoga jawaban kami dapat membantu Bapak dalam menentukan pilihan. Terima kasih.
Salam hangat,
Tim Griya TransMedia
Pemutakhiran Terakhir ( Thursday, 13 November 2008 )
Berbekal gelar D3 Teknik Sipil Universitas Katholik Parahyangan Bandung, Yusep Arif R. Kamaludin kemudian melanjutkan jenjang pendidikannya ke program S1 Teknik Arsitektur ITENAS. Kecintaan dan kemahirannya dalam dunia rancang bangun tidak lantas berhenti pada tataran pendidikan saja. Ia pun menuangkan segala ide dan kreativitasnya melalui bangunan-bangunan gedung ataupun rumah yang telah dibuatnya.
Salim Kartono mengawali karier sebagai salesman di sebuah perusahaan elektronik di Medan. Pada 1976, Salim Kartono hijrah ke Jakarta. Ia bekerja sebagai Assistant Marketing Manager di Telesonic Group, kemudian diteruskan di PT Wijaya Indonesia Plastic Industry sebagai direktur. Pada 1983, langkah emasnya dimulai.
Salim Kartono mengawali karier sebagai salesman di sebuah perusahaan elektronik di Medan.